APRESENTAÇÃO

Em virtude da aprovação do Plano Diretor Participativo de Fortaleza (PDPFOR) em 2009, através da Lei Complementar n. 062, se faz necessária a revisão e regulamentação das leis municipais decorrentes e complementares deste instrumento legal, que versam sobre ordenamento urbano, dentre elas a Lei de Parcelamento e a Lei de Uso e Ocupação do Solo, respectivamente Lei n. 5.122-A/1979 e Lei n. 7.987/1996, adequando-as às novas diretrizes urbanísticas municipais, haja vista que tais instrumentos normativos foram lançados sob à égide de Planos Diretores já revogados.

Os instrumentos jurídico-legais normatizadores do desenvolvimento urbano devem ser periodicamente revistos, devido à dinâmica de transformação das cidades brasileiras, como indicam a Constituição Federal e Estadual e as Leis Orgânicas dos Municípios, que instruem a elaboração dos Planos Diretores. A partir da promulgação do Estatuto da Cidade (Lei Federal n. 10.257/2001) - legislação federal que estabelece os instrumentos que possibilitam a correção de distorções no desenvolvimento das cidades brasileiras -, foi firmado prazo legal para que cada legislação municipal se adeque a esse contexto de diretrizes e objetivos da política urbana, a fim de garantir a existência de uma legislação urbanística eficiente e fundamental para a garantia de uma vida urbana íntegra.

A Prefeitura Municipal de Fortaleza, reconhecendo a citada necessidade da atualização periódica dos instrumentos legais de controle do parcelamento, uso e ocupação do solo urbano do Município de Fortaleza, dispostos no PLANO DIRETOR PARTICIPATIVO - PDPFOR, e diante da obrigatoriedade de harmonização desta norma com todos os demais instrumentos normatizadores do desenvolvimento urbano, notadamente com o Estatuto da Cidade, está desenvolvendo um trabalho de Regulamentação do Plano Diretor, que tem como escopo a elaboração de Anteprojetos de Leis de ordenamento urbano, através da Secretaria Municipal de Urbanismo e Meio Ambiente (SEUMA), especificamente no setor da Coordenadoria de Desenvolvimento Urbano (COURB), envolvendo os técnicos da Prefeitura Municipal de Fortaleza.

Para o desenvolvimento deste trabalho foi realizada uma Seleção Pública para a Contratação por Tempo Determinado de Profissionais de Níveis Superior e Médio, pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Meio Ambiente (SEUMA), Secretaria Municipal de Planejamento, Orçamento e Gestão (SEPOG) e Instituto Municipal de Pesquisas, Administração e Recursos Humanos (IMPARH), especificamente para a área de Planejamento Urbano e Ambiental da Cidade de Fortaleza, conforme o Edital n. 57/2014.

A presente "Minuta de Projeto de Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo do Município de Fortaleza" é um dos resultados do trabalho da Equipe de Regulamentação do Plano Diretor (REGPDPFOR), e visa propiciar condições urbanas mais adequadas ao Município, que vem sendo adensado de forma rápida nos últimos anos, e nem sempre em atendimento às disposições legais de ordenamento do solo. Ademais do grande crescimento populacional, a região apresenta uma dinâmica imobiliária formal expressiva e um intenso crescimento de assentamentos espontâneos.

Como consequência do quadro descrito, a região necessita de ajustes na atual legislação para lidar com o novo contexto, além de investimentos em infraestrutura básica, a fim de que possa absorver a nova população e adaptar-se às profundas transformações que vem sofrendo.

Para isto, a estruturação urbana proposta nesta Minuta de Projeto de Lei segue as diretrizes e os objetivos da Lei Complementar n. 062/2009 (Plano Diretor Participativo de Fortaleza - PDPFOR), e está organizada em sete títulos, assim dispostos:

O Título I - Do Ordenamento Territorial, em seu Capítulo I, dispõe sobre as Diretrizes e Estratégias, refletindo a necessidade de preservação, proteção e delimitação dos recursos naturais, a realidade da espacialização das atividades, a existência das redes de equipamentos e infraestrutura, inclusive as expansões projetadas, e se consolida através das diretrizes gerais e setoriais de planejamento, ordenamento e controle do uso do solo e do desenvolvimento do Município, que contemplam a distribuição espacial da população e das atividades sociais e econômicas, de modo a evitar as distorções do crescimento urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente; a proximidade e conflitos entre usos e atividades incompatíveis; uso inadequado dos imóveis urbanos em relação à infraestrutura, à Zona urbana, ao meio ambiente e à função social; a retenção especulativa de imóvel urbano, que resulte na sua subutilização ou não utilização; a deterioração das áreas urbanizadas e dotadas de infraestrutura; o uso inadequado dos espaços públicos; e a poluição e a degradação ambiental.

O Zoneamento Urbano está disposto no Título II - Do Zoneamento Urbano da presente minuta, e seu Capítulo I - Do Macrozoneamento e das Zonas Especiais atende ao firmado pelo PDPFOR, dividindo o território do Município em duas Macrozonas:

1) Macrozona de Proteção Ambiental, que é compreendida por ecossistemas de interesse ambiental, bem como por áreas destinadas à proteção, preservação, recuperação ambiental e ao desenvolvimento de usos e atividades sustentáveis;

2) Macrozona de Ocupação Urbana, que corresponde às porções do território caracterizadas pela significativa presença do ambiente construído, a partir da diversidade das formas de uso e ocupação do solo.

A Macrozona de Proteção Ambiental está composta por:
a) Zona de Preservação Ambiental (ZPA), que por sua vez divide-se nas seguintes Zonas: ZPA 1 - Faixa de Preservação Permanente dos Recursos Hídricos; ZPA 2 - Faixa de Praia e ZPA 3 - Parque Natural Municipal das Dunas de Sabiaguaba;

b) Zona de Recuperação Ambiental (ZRA);
c) e Zona de Interesse Ambiental (ZIA), que por sua vez subdivide-se nas seguintes Zonas: Cocó, Praia do Futuro e Sabiaguaba.

A Macrozona de Ocupação Urbana divide-se em:

a) Zona de Ocupação Preferencial 1 (ZOP 1);

b) Zona de Ocupação Preferencial 2 (ZOP 2);

c) Zona de Ocupação Consolidada (ZOC);

d) Zona de Requalificação Urbana 1 (ZRU 1);

e) Zona de Requalificação Urbana 2 (ZRU 2);

f) Zona de Ocupação Moderada 1 (ZOM 1);

g) Zona de Ocupação Moderada 2 (ZOM 2), que por sua vez contém Subzona 1;

h) Zona de Ocupação Restrita (ZOR);
i) Zona da Orla (ZO) - constituída em 7 (sete) trechos: Barra do Ceará/Pirambu, Jacarecanga/Moura Brasil, Praia de Iracema (que por sua vez subdivide-se em duas Subzonas: Subzona 1 - Monsenhor Tabosa e Subzona 2 - Interesse Urbanístico, sendo esta última dividida em 02 (dois) setores de uso e ocupação do solo), Meireles/Mucuripe, Iate Clube, Cais do Porto e Praia do Futuro.

Dentro das Macrozonas citadas pode haver incidência de Zonas Especiais, que compreendem áreas do território que exigem tratamento especial na definição de parâmetros reguladores de usos e ocupação do solo, sobrepondo-se ao zoneamento, e são classificadas como:
a) Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) - subdividida em Zonas Especiais de Interesse Social 1 (ZEIS 1) e Zonas Especiais de Interesse Social 2 (ZEIS 2) e Zonas Especiais de Interesse Social 3 (ZEIS 3);
b) Zonas Especiais Ambientais (ZEA) - compostas de ZEA Cambeba; ZEA Siqueira; ZEA Serrinha; ZEA Curió;

c) Zona Especial do Projeto da Orla (ZEPO);
d) Zonas Especiais de Dinamização Urbanística e Socioeconômica (ZEDUS);
e) Zonas Especiais de Preservação do Patrimônio Paisagístico, Histórico, Cultural e Arqueológico (ZEPH); instituídas como ZEPH Centro, ZEPH Parangaba, ZEPH Alagadiço Novo/José de Alencar, ZEPH Benfica, ZEPH Porangabuçu e ZEPH Praia de Iracema.

f) Zonas Especiais Institucionais (ZEI), instituídas no Campus do Pici, no Campus da UNIFOR, no Campus do Itaperi, no Centro Administrativo Estadual - Cambeba, no Aeródromo Pinto Martins e Aeródromo Feijó.

Também se anteviu a necessidade de inserção, nesta Minuta de Projeto de Lei, em seu Título III - Do Parcelamento do Solo, de normas referentes ao parcelamento do solo urbano, baseadas nas diretrizes gerais fixadas pela Lei Federal n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979 (alterada pela Lei n. 9.785, de 29 de janeiro de 1999), e as diretrizes específicas firmadas pela Lei Municipal n. 5122-A/1979, e suas respectivas alterações e complementações, haja vista que as normas de uso e ocupação do solo não podem estar dissociadas das normas sobre parcelamento, a exemplo do que já vem sendo adotado na estruturação atual das normas municipais das grandes metrópoles do Brasil.

Anteriormente, as diretrizes contidas nas normas de parcelamento para o Município de Fortaleza eram definidas de maneira uniforme, sem considerar a diversidade de ocupação e urbanização da cidade, tendo em vista a adequação às condições naturais e infraestrutura ofertada no local. A presente Minuta apresenta nova proposta de parcelamento do solo em conformidade com o zoneamento estabelecido pelo PDPFOR, daí a pertinência de ser regulamentado de forma conjunta com as normas de uso e ocupação do solo do Município.

O Parcelamento do solo, para fins de edificação em todo o território do município de Fortaleza, poderá ser feito mediante loteamento e/ou desmembramento, e deve ser necessariamente integrado à estrutura urbana existente, mediante a conexão do sistema viário e das redes dos serviços públicos existentes e projetados, e submetido às diretrizes da municipalidade através dos seus órgãos competentes, e em obediência às normas firmadas no Capítulo I - Das formas de Parcelamento, do mencionado Título III desta Minuta de Projeto de Lei.

O presente Projeto prevê, ademais, situações excepcionais nas quais não pode ser realizado o parcelamento, como nas áreas de preservação permanente, na Zona de Preservação Ambiental - ZPA e na Zona Especial Ambiental - ZEA, em terrenos em que as condições geológicas e geotécnicas não aconselham a edificação, e outras. Também são especificadas as diferentes modalidades de parcelamento do solo, como o parcelamento de terrenos ou glebas com até 10.000,00 m², o loteamento, os loteamentos para fins de interesse social, o conjunto habitacional de interesse social, o parcelamento para reassentamentos populares, o desmembramento, o fracionamento.

Importa destacar que restam poucas áreas livres (vazios urbanos) passíveis de parcelamento no Município de Fortaleza, razão pela qual a norma contempla o parcelamento para terrenos de até 10.000 m², o loteamento de interesse social, ademais das diretrizes dos alinhamentos das vias em terrenos não loteados em áreas consolidadas. Outrossim, para os terrenos já parcelados, os relevantes instrumentos de reparcelamento, contemplados através do remembramento, reloteamento e desdobro, constantes do Capítulo II - Das Alterações dos Parcelamentos, desta minuta.

O Título IV - Do Uso e da Ocupação do Solo prevê em seu Capítulo I - Das Disposições Preliminares, que a implantação das atividades no Município de Fortaleza é regulamentada de forma diferenciada, primordialmente em função da Zona ou Zona Especial em que se situa, sequencialmente em função da classificação do sistema viário. Os parâmetros urbanos de ocupação do solo são definidos em função do meio ambiente, da infraestrutura básica e das densidades existentes e projetadas.

Os usos e as atividades no Município são classificados em grupos e subgrupos, e subdivididas em classes, de acordo com o porte, natureza e/ ou nível de incomodidade das mesmas.

A implantação das atividades no Município de Fortaleza é regulamentada de forma diferenciada, primordialmente em função da Zona ou Zona Especial em que se situa, seqüencialmente em função da classificação do Sistema Viário Básico.

Os parâmetros urbanos de ocupação do solo incidentes nas Zonas e Zonas Especiais são definidos em função do meio ambiente, da infraestrutura básica e das densidades existentes e projetadas.

As atividades classificadas como Projeto Especial (PE), antes de serem implantadas no Município, deverão receber parecer técnico da Secretaria Municipal de Urbanismo e Meio Ambiente (SEUMA), referendado pela Comissão Permanente de Avaliação do Plano Diretor (CPPD).

O uso e a ocupação nas Macrozonas de Ocupação Urbana e de Proteção Ambiental obedecem às normas gerais firmadas no Capítulo II do Título IV e aos parâmetros estabelecidos, para cada Zona, constantes dos anexos da presente minuta de Projeto de Lei, ressalvadas as Normas Específicas (de uso e ocupação) contidas nos Capítulos III, IV e V do Título IV, estabelecidas para a Zona de Proteção Ambiental, a Zona da Orla e as Zonas Especiais.

Para atender as situações peculiares, que demandam normas e padrões de parcelamento, uso e ocupação do solo específicos, foram previstos no Capítulo VI os usos e ocupações diferenciados, compreendendo Projetos Especiais, Condomínios, implantação de Hotéis Residências e de Conjunto Habitacional de Interesse Social, e instituição de Áreas para Reassentamento Popular.

Ainda nas normas referentes ao uso e a ocupação do solo, o Capítulo VII trata das Restrições Estabelecidas por Legislações Específicas, que também devem ser observadas para as áreas onde incidem Faixas de altitudes para proteção à utilização do Farol do Mucuripe e para as Zonas de Proteção do Aeródromo Pinto Martins (SBFZ).

Por último, o Título IV (Do Uso e Ocupação do Solo) trata em seu Capítulo VII das Edificações Existentes, prevendo normas e condições que possibilitam a regularização da situação das edificações irregulares, concluídas até a data da publicação da Lei Municipal n. 10.334, de 01 de abril de 2015. Qualquer requerimento de regularização destas edificações deverá ser submetido à Comissão Especial vinculada à Secretaria Municipal de Urbanismo e Meio Ambiente (SEUMA), de que trata o art. 8º da citada Lei Municipal, que avaliará sua pertinência. Quanto às edificações cujas construções se encontram paralisadas, estas obedecerão, no que couber, o disposto na Lei Municipal n. 10.334/2015.

O Título V da presente minuta trata do Sistema Viário e do Estacionamento. O Sistema Viário Básico do Município é composto pelos: Sistemas Viários Estrutural e Complementar. O primeiro é composto por vias expressas e vias arteriais I e II e o segundo por vias coletoras, comerciais, paisagísticas e locais. Estes sistemas constam nos Mapas integrantes desta minuta de Projeto de Lei. As vias, por sua vez, estão nominadas, classificadas e dimensionadas em Anexo específico. Também são dadas diretrizes de alinhamentos para as vias locais em áreas específicas da cidade.

A Seção do Sistema Viário que trata da Construção de Passarelas incorpora as disposições previstas na Lei Municipal n. 8.001, de 26 de fevereiro de 1997, assim como traz novos regramentos sobre a matéria.

Quanto aos espaços destinados a estacionamento de veículos, estes estão classificados como privativos (quando se destinarem a um só usuário, família, estabelecimento ou condomínio, constituindo dependência para uso exclusivo da edificação) e coletivos (quando se destinarem à exploração comercial), e as suas normas estão inseridas no Capítulo II do Título V (Do Sistema Viário e do Estacionamento), sendo obrigatória a reserva de espaços destinados a estacionamento de veículos vinculada às atividades das edificações, e respectivo número de vagas calculadas de acordo com o tipo de ocupação do imóvel e conforme o disposto em Anexos integrantes desta Minuta de Projeto de Lei.

Quanto aos prédios destinados a estacionamento coletivo, estes terão incentivos construtivos em reconhecimento da situação de circulação na cidade e como forma de minimizar o conflito entre veículos motorizados particulares e a utilização de espaços públicos.

Os últimos dois Títulos (Título VI - Do Exercício de Poder de Polícia e o Título VII - Das Disposições Finais) referem-se às normas inerentes ao exercício do poder de fiscalização e controle da Administração Pública, e às disposições finais.

Vale mencionar, por fim, que uma parte relevante e extremamente representativa da presente minuta são os Anexos que a compõem.

Através dos Anexos é possível se ter uma compreensão dos diversos aspectos dispostos nos artigos do Projeto de Lei, da mesma forma seqüencial, compreendendo as definições das expressões utilizadas, as delimitações cartográficas do zoneamento e outras informações passíveis de leitura cartográfica, como parâmetros de parcelamento e construtivos, o agrupamento das atividades e identificação de classes, e, ainda, o número de vagas mínimas, a adequação das atividades às Zonas e Zonas Especiais, a classificação e o dimensionamento do sistema viário básico e a adequação das atividades ao referido sistema. Tal detalhamento tem o intuito de democratizar a informação através de tabelas, gráficos e ilustrações, facilitando a leitura da legislação.